Программа

Что такое Товарищество собственников недвижимости?

Согласно ГК РФ (статья 123.12) — Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений или долей в здании), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

ПРОГРАММА

 ТСН «Паркинг Кирова 27»

на ближайшую перспективу

 

Цель

Обеспечить для собственников новый, более высокий уровень комфорта и безопасности путем создания эффективной системы управления, ремонта и модернизации имущества, оптимизации издержек и увеличения дополнительных доходов.

 

Управление

Согласно Уставу ТСН один раз в два года Общим Собранием членов ТСН будет избираться Правление в составе трёх человек. Один из них будет председателем Правления.

Правление и Общее Собрание ТСН в рамках своих полномочий, определенных Уставом, будет решать все политически и экономически важные вопросы.

В целях оптимизации налогообложения административную часть работы исполняет управляющий, работающий по договору как индивидуальный  предприниматель (ИП). В обязанности управляющего входит ведение документооборота, поиск арендаторов, подготовка предложений на поставку материалов, оказание услуг и проведение работ, оформление договорных отношений, оперативный контроль за работой подрядчиков, контроль исполнения дебиторских обязательств, контроль исполнения решений и поручений Правления ТСН и Общего Собрания.

 

Бухгалтерский учет

Наиболее оптимальной системой налогообложения для Товарищества собственников недвижимости (ТСН) является упрощённая система налогообложения (УСН). Для оптимизации бухгалтерского учета и снижения налоговой нагрузки у ТСН не предусмотрено штатных сотрудников. Все услуги, включая ведение бухгалтерского учета, переданы на аутсорсинг. Для каждого лица имеющего правоотношения с ТСН (собственники парковочных мест и арендаторы) ведётся отдельный лицевой счёт.

Бухгалтерский учет передан по договору ООО «ПрофиТ». Учет ТСН ведётся в системе «1С-Онлайн», доступ к которой имеет уполномоченный представитель правления ТСН. Таким образом правление ТСН имеет возможность вести оперативный контроль за работой бухгалтера

 

Система контроля и управления доступом

Система контроля и управления доступом (СКУД) в паркинге будет построена на дистанционном считывании пассивных RIFD меток. Технология пассивных RIFD меток является на сегодняшний день наиболее надёжной и применяется в современных банковских картах.

Ключ доступа будет выполнен в форм-факторе кредитной карты для входа в паркинг и в виде стикера на лобовое стекло автомобиля для въезда и выезда.

Вам не нужно совершать никаких манипуляций, достаточно иметь карту с RIFD меткой при себе. Как только Вы подходите или подъезжаете к воротам, радиочастотный считыватель сканирует вашу метку и открывает двери или ворота, перед которыми вы находитесь. При этом происходит автоматическая фотофиксация и запись на сервер данных о том, кто, в какое время и через какие ворота въехал/выехал или прошел. Оператор системы в любой момент может ограничить права доступа для любой из карт (например, при краже или утере) или открыть доступ для вновь выданной карты. Пассивную RIFD метку невозможно подделать, дублировать или сканировать содержащийся в ней код дистанционно. Все данные хранятся на удаленном сервере в системе «Gate-Server-Terminal» и будут круглосуточно доступны для редактирования и анализа оператору системы.

Кроме въездных и выездных ворот СКУД будет контролировать 4 двери для входа и выхода из паркинга. Два входа расположенные непосредственно в самом здании и два отдельных входа, рядом с третьим и шестым подъездом МКД Кирова, 27.

 

Видеонаблюдение

Ядром системы является 16-ти канальный мультиформатный видеорегистратор (HDCVI 1080P). Он обеспечивает доступ к трансляции видеосигнала и к архиву записи (14 суток) Возможен также доступ к видеозаписям через сеть интернет. Видеорегистратор поддерживает формат видеоаналитики. Это значит, что у нас есть возможность распознавания и считывания номерных знаков автомобилей, уведомления дежурного охранника при возникновении нештатной ситуации или подозрительных перемещений объектов, находящихся в поле зрения видеокамер. Система оборудована защитой от сбоев и автономным энергоснабжением до 10 часов.

Камеры высокого разрешения (16 штук) осуществляют видеофиксацию всех входов и выходов, пандусов и уровней паркинга таким образом, что для перемещения человека или автомобиля почти не остаётся слепых зон и каждый визитёр попадал в поле зрения нескольких видеокамер последовательно.  

Комплектацию, поставку, монтаж, гарантийное и абонентское обслуживание систем СКУД и видеонаблюдения произвело ООО ТК «Аврора», безусловный лидер на рынке систем безопасности для бизнеса и промышленности (работает в Новосибирске с 1991 года).

 

Охрана

Охрана осуществляется силами Союза охранных предприятий "Крук-С". На круглосуточном посту работают лицензированные охранники.

Паркинг, без дополнительной платы, оборудован кнопкой тревожной связи и в случае реальной угрозы безопасности и подачи сигнала «Тревога» на объект незамедлительно прибывает ГБР, специальное автотранспортное средство с экипажем из двух вооруженных охранников.

Пост круглосуточной лицензированной охраны паркинга расположен у выездных ворот. На этом же посту через систему видеонаблюдения организован контроль въездных ворот.

 

Уборка помещений

В рабочие дни производится ручная и механическая, с помощью промышленного пылесоса уборка парковочных мест и мест общего пользования, кроме занятых арендаторами офисных и складских помещений. 

По договору с ТСЖ "Уют" организована уборка и вывоз снега. Помывка окон, дверей, ворот и т.п. будет производиться в начале каждого сезона.

 

Техническое обслуживание, ремонт и модернизация паркинга

Так как объём работ по техническому обслуживанию паркинга невелик, иметь в штате инженера, электрика, сантехника и других специалистов нет необходимости. Для поддержания в нормальном состоянии конструкций, коммуникаций и технических систем паркинга по потребности осуществляться найм подрядных организаций, имеющих в своем штате специалистов с соответствующей компетенцией и опытом для выполнения определенного Правлением и Общим Собранием объёма работ. Кроме того, будет заключен договор с муниципальной аварийной-технической службой, обеспечивающей оперативную ликвидацию аварийных ситуаций.

Решать, какой ремонт и модернизацию проводить в паркинге, решают собственники на общем собрании, исходя из заключения технической комиссии, необходимости, финансовых  возможностей и т. д.

Ремонт и модернизация будут проводиться подрядными организациями, нанятыми по итогам соответствующих конкурсов на право выполнения необходимых работ.

Все проекты будут утверждаться собственниками на Общем Собрании.

 

Энерго- и водоснабжение, пожарная безопасность, юридические и прочие услуги

Решение вопросов энерго- и водоснабжения, а также пожарной безопасности напрямую зависит от действий гарантирующих поставщиков. На сегодняшний день обеспечена бесперебойная работа всех систем жизнедеятельности паркинга не смотря на значительный износ части оборудования.

В ближайшее время нам потребуются услуги надежного интернет-провайдера для обеспечения поддержки серверов СКУД и доступа к архивам видеонаблюдения, а также для администрирования  работы сайта ТСН.

 

Проект сметы

Проект сметы ТСН сформирован на год таким образом, чтобы значительная часть средств была направлена именно на ремонт и модернизацию паркинга, однако фактическая передача управления состоялась только 1 июня 2019 г. что привело к неизбежной корректировке планов.

В короткий срок нам нужно восстановить и привести в порядок наше имущество, решить проблемы безопасности, энергоэффективности и максимального использования арендных возможностей паркинга.

Часть этих задач уже решена, работает охрана и видеонаблюдение, произведён минимум самых необходимых ремонтных работ, сдано в аренду более 80% выделенных для этого площадей.

 

Опыт первого полугодия показывает, что оптимизация издержек и обеспечение собственникам нового, более высокого уровня комфорта и безопасности возможно! Как возможно и реализация программы снижения взносов на содержание и ремонт, без ухудшения качества и объёма услуг.